Comprar en preconstrucción o planos significa pagar por algo que todavía no existe. Por eso, antes de poner un dólar, lo que debes evaluar no es el render ni la promesa de rentabilidad, sino quién está detrás del proyecto. La buena noticia es que casi todo lo que necesitas para decidir se puede verificar con documentos. Esta es la lista que usamos.
1. Empieza por el terreno: el título
Si el terreno no está en regla, nada de lo demás importa. Verifica:
Que el título del terreno esté a nombre de la constructora, o que esta tenga autorización legal del dueño original.
Una certificación de cargas y gravámenes, que muestra si la propiedad tiene litigios u otras restricciones legales.
Que no tenga anotaciones legales y que el IPI (impuesto a la propiedad inmobiliaria) esté al día.
La Dirección de Registro de Títulos de la Jurisdicción Inmobiliaria puede confirmarte si el título está a nombre del vendedor y si tiene hipoteca.
2. Permisos y licencias del proyecto
Un proyecto serio puede enseñarte sus aprobaciones. Pide ver:
El permiso del Ayuntamiento.
La licencia de construcción del MIVED (Ministerio de la Vivienda, Hábitat y Edificaciones).
La licencia o aprobación ambiental del Ministerio de Medio Ambiente.
La aprobación del Ministerio de Turismo, si el proyecto aplica a la Ley Confotur.
Si la constructora duda en mostrarte estos documentos, ya tienes una respuesta.
3. La empresa detrás del proyecto
Registro y formalidad: que esté registrada y tenga una dirección física que puedas visitar. Una empresa seria tiene una oficina donde recibirte; si solo existe en redes sociales o WhatsApp, desconfía.
Cuentas bancarias a nombre de la empresa. Nunca pagues a la cuenta personal de un vendedor o de un tercero.
Historial: proyectos anteriores entregados, a tiempo y con la calidad prometida. Visita uno si puedes.
Precios frente al mercado: compara con proyectos similares de la misma zona. Un precio muy por debajo del mercado es una señal de alerta, no una oferta.
4. Qué respalda tu dinero
Aquí está la diferencia entre confiar en una promesa y estar protegido:
Fideicomiso: que el proyecto esté desarrollado bajo un fideicomiso, donde los recursos se administran por separado del patrimonio de la constructora. La guía del MIVED recomienda además que la fiduciaria esté afiliada a ASOFIDOM.
Seguro todo riesgo de construcción (TRC): que el proyecto lo tenga.
Respaldo financiero: si hay un banco financiando el proyecto o garantizando la obra. Ese banco puede confirmarte la relación y, si financias con él, verifica título y documentos de cada unidad.
5. Referencias
Pregunta si la constructora es miembro de ACOPROVI (Asociación de Constructores y Promotores de Viviendas). La asociación puede confirmarlo.
Habla con compradores de proyectos anteriores.
Pide referencias a asesores inmobiliarios que conozcan el desarrollador.
Ve en persona a la oficina de la empresa, no te quedes solo con anuncios y redes sociales.
Señales de alerta
Te piden pagar a una cuenta personal.
Te presionan para decidir rápido o para pagar antes de revisar documentos.
No quieren enseñarte el título, los permisos o las licencias.
No tienen dirección física verificable.
Un precio muy por debajo de lo que se maneja en la zona.
No hay forma de confirmar al desarrollador con un banco, con ACOPROVI o con las instituciones.
Checklist rápido para pedir antes de firmar
Copia del título del terreno.
Certificación de cargas y gravámenes.
Permiso municipal y licencia de construcción del MIVED.
Licencia o aprobación ambiental.
Constancia de registro de la empresa y de sus cuentas a nombre de la empresa.
Contrato de fideicomiso y datos de la fiduciaria, si aplica.
Seguro todo riesgo de construcción.
Promesa de venta revisada antes de firmar, con tu abogado si así lo prefieres.
Preguntas frecuentes
¿Dónde verifico si el título está limpio? En la Dirección de Registro de Títulos de la Jurisdicción Inmobiliaria, que confirma si el título está a nombre del vendedor y si tiene hipoteca.
¿Qué es un fideicomiso en un proyecto en planos? Es una estructura legal donde los recursos del proyecto se administran por una fiduciaria, separados del patrimonio de la constructora, lo que da respaldo legal y financiero a los compradores.
¿Lo puedo verificar si vivo fuera del país? Sí. Puedes solicitar y revisar estos documentos a distancia, con un abogado de tu confianza si así lo prefieres y un asesor en la zona.